运用宏观经济学原理分析中国房价上涨过快的原因，注意用宏观经济学的知识！！！！！！,由于经济增长，收入水平的提高使房价上涨，该提出什么措施

1、运用宏观经济学原理分析中国房价上涨过快的原因，注意用宏观经济学的知识！！！！！！

我试着答下， 先声明本人非专家、非科班出生，只是1个对经济学的爱好者。 目前的房价过快上涨关键的两个因素：

1、货币供应量

2、人口转移（城镇化） 两者相辅相成，缺1不可。。 懒得细说了，就以上两个因素最为关键！。

2、由于经济增长，收入水平的提高使房价上涨，该提出什么措施

1、引言 　　随着城市化建设的不断推进，经济建设的不断推进，土地资源的不断减少，城市人口规模的急剧上升，使得住房需求越来越大，房价也随之巨升，导致目前房价出现2到3万每平方米的天价，使得人们开始步入无房阶级、房奴的阶层。而为何房价会上升得如此之快也成为很多人开始关注的问题。本文就这1现象讨论房价上升的原因，并运用经济学模型及相关的房产评估知识对该问题做出进1步的分析，并结合目前推出的新政讨论减缓这1现象的相关措施。 　　

2、房价上涨的原因 　　

1、地方政府、房地产商、商业银行3者形成的利益联盟是房价得以维持的基础 　　首先，从政府的角度来看，土地收入以成为1项重要的地方财政收入，为了能够保证地方财政的必要支出以及相应的经济建设，他们不希望房价下跌，因为房价下跌会直接打击开发商购置土地建设房屋的积极性，从而影响土地的需求，导致土地价格也相应下跌，从而减少财政收入。 　　从房地产商的角度来看，他们更不希望房价下跌，因为他们只有在房价居高的情况下才能获得超额利润。 　　对于商业银行来说，他们的利益来源主要是来自于房地产贷款，因为这种贷款具有回报率高而短期风险较小的益处，相对于将贷款贷给中小企业来说，获得的收益更大。因此，作为理性经济人的商业银行来说，他们更愿意将贷款贷给房产开发商，因此他们也不希望房价下跌，因为房价下跌，意味着他们面临大批坏账的风险。 　　

2、宏观经济环境发展的需要 　　目前，中国的经济发展势头良好，甚至在08年次贷危机时仍保持上升趋势，而房地产经济的发展，对于中国经济的发展可以说是中流砥柱，如果过分强行地抑制房地产经济的发展，势必会影响我国整个宏观经济的发展。 　　

3、房产市场需求大于供给 　　据统计，06年城市还有规模为1.8亿左右的流动人口和不可忽视的大学生的住房需求不能得到保障。而现在，城市化进程的不断推进，使得住房需求得不到保障的流动人口肯定远远大于06年，并且现在大学生年年都在扩招，导致每年的毕业大学生正在不断上升，所以由此可见，现在有更多的大学生面临住房问题。加上投机买房需求的存在（虽然房产新政的推出在1定程度上抑制了这1投机需求的增长，但是目前这1需求仍然存在），如曾经的温州炒房团等现象，在1定程度上更加助长了房价上升的趋势。 　　

4、囚徒困境和信息不对称 　　经济学上的1个基本观点是：在不对称信息的讨价还价中，拥有私人信息较多的1方会获得更多的利益，在交易中会处于有利形势。既然市场是由无数的讨价还价信息组成的，那么信息对于交易市场的效率存在较大的影响。但是，在当前的市场环境下，完全竞争、信息完全流通的市场几乎是不存在的。特别是对于房地产市场来说，该市场的信息更是存在信息不对称的现象。因此存在以下两个现象： 　　（1）损害拥有较少信息的1方的利益来填补信息拥有较多1方。这是目前房地产开发商之所以能谋取暴利的原因之1。由于开发商手上掌握的信息较充分，拥有的私人信息较个体购买者来说要多，因此他们在交易中处在有利地位。而大多购房者对于房价信息常常处于劣势，他们往往只能根据宏观的市场风向来做决策，这往往也会被开发商利用，给他们营造1种房价虚增的现象，这也是房产泡沫形成的症结所在。 　　（2）双方均不妥协。对于房产市场来说，假设购买方不是急于买房，出售方也不是急于卖房，由于交易双方均不知道对方的决策，因此会存在1种现象，就是双方均不妥协，购房者在现有价格下不买房，而卖房者又不愿降价，就会出现大量买房者持观望情绪，而卖房者又无法售出的现象，这在现存的房市上存在，但这对于整体来说是最不好的结果，对于整体的经济发展来说也是不利的。 　　

5、物价上升，房产成本也随之上升 　　由于房屋和其他商品1样，也是凝结了人类无差别劳动的，是人类劳动的产物，因此也可以从成本的角度来预测房价的趋势。 　　用1个公式来阐述新建房产的成本，可以表示为： 　　新建房地产价格=土地取得费 + 开发成本 + 管理费用 + 利息 + 销售税费 + 利润 　　（1）由于土地资源的稀缺性、增值性，使得土地的取得费越来越高，并且土地是归政府所有，1般政府都不会将土地低价卖出。而获得土地的途径主要有购买、征收和拆迁改造等，而征收1般属于国家才有的权利，对于开发商来说，这是不可能的；对于购买，基本上只能从政府手中来购买，价格1般很难降低；而拆迁改造更是成本颇高，里面会涉及到大量的拆迁补助费等，由此可见土地的取得费1般不会有所降低。 　　（2）开发成本主要包括勘探设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费和开发过程中的税费和其他间接费用。随着物价飞涨，对于建筑材料等价格也在不断上升，无庸置疑，开发成本也在不断上升。 　　（3）管理费用主要是指开办费和管理过程中的管理人员的工资，这些会随着物价上涨而上涨。 　　（4）新政的影响使得贷款利息上升，从而使得相应的利息费用也在上升。 　　由此可见，从成本的角度来看，就算开发商对利润的要求没有上升，房产的价格也会因为各种原因不断上升。 　　

3、相应的缓减措施 　　首先，要多建造1些保障性住房、棚户区等，并且能够真正地保证这些住房可以提供给低收入群体，切实解决这些底层收入群体的住房需求。 　　要调整住房供应结构，各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。对于房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。 　　同时，也要加强监控措施，如地产开发企业购地和融资的监管，加大交易秩序监管力度，同时完善房地产市场信息披露制度，这样可以在1定程度上抑制房产泡沫的出现。

3、南宁市的房地产宏观经济环境分析.

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4、运用经济生活知识,结合材料分析国家对遏制房价过快上涨进行宏观调控的现实意义

1)商品的价格由价值决定，并受供求关系影响。房价上涨过快，导致住房严重偏离自身价值，违背了价值规律的要求。(4分)(2)价格变动会影响人们的购买力，但对生活必需品影响较小。住房是人们的生活必需品，过高的房价超过了居民的承受能力，会严重影响中低收入居民生活水平。(4分)(3)价格变动对生产具有调节作用。过高的房价会引发房地产投资过热，不利于房地产业的持续、稳定、健康发展。(4分)。

5、南宁市的房地产宏观经济环境分析.

2007年南宁市房地产价格走势调查报告 2007年，南宁市围绕着建设“中国绿城”和区域性国际城市目标，按照“以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南”的城市发展方向，以新区建设带动旧区改造，加快了推进城镇化的步伐，与此同时，人居环境的改善，市民生活水平和生活质量的提高，使城市的价值和影响力得到了很大的提升。10月，南宁荣获全球人居领域最高荣誉——2007年“联合国人居奖”，这是对南宁构建平安城市、和谐社会成果的充分肯定。在多种利好因素的共同推动下，南宁市的房地产市场得到了快速健康发展。抽样调查表明，2007年，南宁市房屋销售价格指数呈现稳中有升的趋势，土地交易价格大幅增长，房屋租赁价格稍有下降，物业管理价格基本持平。

1、主要情况和特点 2007年， 南宁市房地产市场在国家宏调调控政策的引导下，合理地运用现有的土地资源，加大房地产市场投资结构调整，房地产市场整体运行保持着健康的发展态势。 （1）商品房价格稳步上涨 随着第4届中国·东盟博览会的成功召开，泛北部湾开发浪潮的如火如荼进行，以及“城乡清洁工程”深入开展，使南宁市人居环境、生态环境不断改善，促使房地产市场走向繁荣，商品住房销售价格也日益攀升。据统计，2007年南宁市商品房价格指数同比上涨8.7%，其中住宅价格指数同比上涨10.0%，非住宅价格指数同比上涨6.2%。从分类别看，经济适用房价格指数同比上涨5.6%，普通住宅价格指数同比上涨10.1%，高档住宅价格指数同比上涨11.5%，办公楼价格指数同比上涨9.5%，商业娱乐用房价格指数上涨6.9%，2手高层住宅价格指数同比上涨3.6%，2手多层住宅价格指数同比上涨3.3%。从全年商品房价格变动的情况上看，各月商品房价指数分别为，104.

2、104.

3、105.

0、105.

1、105.

4、105.

8、106.

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9、108.7，商品房价格呈现稳步上涨趋势。 （2）土地交易价格大幅增长 随着国家宏观调控政策和土地新政的落实，加上中国与东盟贸易往来频繁及泛北部湾经济建设的大环境推动下，南宁市的土地价格1路飚升，全年土地交易价格指数同比上涨21.5%，其中：居住用地价格指数同比上涨25.3%，商业、旅游、娱乐用地价格指数同比上涨14.7%，其它用地价格指数同比上涨25.6%。从全年的土地交易区域来看，我市土地交易多数集中在凤岭东盟国际商务板块和高新开发区板块。从交易成交价上看，东盟国际商务板块的土地成交价从去年年底成交的180万元/亩上涨到2007年底最高成交的1215万元/亩，同时，高新板块的地价在东盟国际商务板块地价的带动下，4月份，以430万元/亩成交价逼近东盟商务板块3月份的地价，创出了高新板块的天价。9月份，南宁市的中山路特色商业街旧城改造项目以773万元/亩的成交价再创新高。十2月份，东盟国际商务板块的土地成交价突破每亩壹仟万元，再1次刷新了历史纪录，成为了南宁市的“地王”标志。据专家评估，东盟国际商务板块地价上涨带动了整个南宁市地价的上涨。 （3）写字楼出租率低，导致房屋租赁价格下降 南宁市的住宅租赁价格与房价销售价格攀升相反，写字楼租赁价格相对疲软。调查资料显示，2007年南宁市房屋租赁价格平均23.3元/㎡，同比价格下降0.6%。其中，住宅租赁价格9.1元/㎡，同比上涨4.6%；办公楼租赁价格20.7元/㎡，同比下降4.9%；商业娱乐用房租赁价格40.5元/㎡，同比上涨3.2%。由于南宁市的写字楼分布相对较为集中，房源供给相对过剩，致使出租价格有所下降，拉动了全年房屋租赁价格下降4.7个百分点。

2、原因分析 （1）城市发展逐步向大都市迈进，推动了房价快速上涨 近几年，随着连续4届中国·东盟博览会的成功举办，以及泛北部湾经济区建设步伐的加快，绿城南宁迈向区域性国际城市的步伐在加快，大都市化日趋明显，城市公共设施和基础设施日趋完善，加上捧得全球最高人居奖项——联合国人居奖后，绿城南宁的人文环境和城市价值得到了大幅度的提升，就业与创业机会不断涌现，城市的教育、卫生等社会事业快速发展，吸纳了大量的劳动力、客商和人才，使房地产的需求猛增。此外，绿城南宁城市品位的提升，也使得了房地产项目进行自身有化，高品位、高档次住宅也应运而生，有力地推动了房地产价格的上涨。 （2）居民消费物价指数不断攀升，造成房价上涨 2007年以来，宏观经济保持了较快发展的势头，受食品、能源等结构性因素的影响，居民消费物价指数不断攀升，通货膨胀压力有增无减，1年内央行10次上调存款准备金率和6次加息是为了控制流通中的货币，抑制物价上涨过快，减少投资比例过高、过快而引发的经济过热及通货膨胀，虽然不全是针对房地产市场，但出台的1系列宏观调控政策对于抑制房地产市场的过快增长有1定的调节作用，对市场的预期影响较大。从宏观层面来看，加息会通过改变市场的供求关系，1定程度上起到放缓房地产市场投资速度、稳定房地产价格的作用，有利于房地产市场的长期健康发展，有利于房地产市场进1步向宏观调控目标靠拢。从微观层面来看，对市场需求方来说，加息会增加已购房者的每月房贷还款额，也会使持币待购者的支付能力下降，增加其观望心态。而对投资者、投机者来说，加息会增加融资成本，使其预期收益下降。但不排除企业将部分融资成本转嫁到房价中，造成房价继续上涨。总之，加息会进1步打压消费者心理预期，使得市场需求减少。在政府出台的诸多宏观调控政策下，无论是抑制需求还是增加供应，加息都会使市场供求矛盾得到1定程度的缓解，对抑制通货膨胀和房价的过快上涨趋势有1定的调节作用。但在需求强劲的大环境下，加息的最终结果只能使建房成本增加从而促使房价上涨。 （3） 绿城·南宁品牌效应提升房价 近年来，南宁市围绕着建设中国绿城的战略目标，争创联合国人居奖，重点突出绿色和生态特点。在高起点、高质量地规划城市布局下，不断完善城市功能改善人居环境，既美化城市环境，又建设了生态宜居、有凝聚力的、可持续发展的现代化和谐城市，绿城·南宁荣获“联合国人居奖”当之无愧。同时，南宁市的房地产市场紧紧围绕着绿城·南宁这个主题，设计风格各异高档楼盘 在户型上更讲究“宽敞”、“明亮”、“ 简约”以及“室外景观”的合理协调，重点突出绿色特点，打响特色品牌效应并立足于市场。随着特色品牌效应的步步升华和居民收入水平的稳步提高，居民对住房价格的承受能力也有所增强，在需求不断的刺激下，品牌效应的高品质楼盘，提高了房价。 （4）土地资源减少，地价不断创新高，促使房价上涨 随着城市经济的发展和城市人口规模的扩大，住房需求量的不断上升，而土地稀有的资源却日益减少，土地拍卖价格不断创出新高，导致土地开发成本持续上涨，再加上建材、钢材等原材料价格的上涨增加建筑成本和人工费用价格的上涨以及人们对南宁未来发展的良好预期，也是拉动房地产价格快速上涨的主要原因。

3、 存在问题 （1）开发商囤房囤地，并且雇用社会上少部分闲散人员轰抢房源，造成住房供应表面人为的“短缺”现象，拉高了房价。 （2）住房结构不合理，保障住房的廉租屋和经济适用房所占比重偏低，加剧了住房供需的矛盾。 （3）房价虚高，定价偏离市值，售价低于喊价，造成有价无市迹象。

4、2008年南宁市房地产市场走势预测 2008年南宁市房地产价格将保持在高位运行态势。由于受住房结构的影响，房价将面临结构性涨跌，90平方米以下的小面积商品房，受到限价房、经济适用房和廉租房的冲击，价格或有所下降，而面积超过90平方米的大面积商品房，价格仍将会有所上涨。因此，有关部门要做好以下工作： （1）认真贯彻落实国家各项宏观调控政策，把各项调控措施具体化，细分化。 （2）建立住房保障制度，加快改善住房供应结构，防止商品房销售价格过快上涨。既要增加中低价位、中小户型普通商品住房供应，又要保障经济适用住房和廉租房住房的供应。 （3）规范房地产业市场秩序，大力发展2级市场和租赁市场。 （4）加大宣传力度，积极合理引导住房消费，促进房地产业健康发展，以达到国家宏观调控目标。 （5）加大政府干预力度，严厉打击房地产销售过程中的不法行为。

6、运用经济学原理分析采取哪些宏观经济手段来抑制房价过快上涨

房价上涨过快，则说明房子的总供给小于总需求 从供给方面可增加房地产开发，加大房产供应量，使房价下降 从需求方面可实行限购，减少需求量。